物业公司节能降耗有效措施方案6篇物业公司节能降耗有效措施方案 住宅物业管理服务节能降耗方案物业管理（propertymanagement），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建下面是小编为大家整理的物业公司节能降耗有效措施方案6篇,供大家参考。
篇一：物业公司节能降耗有效措施方案
物业管理服务节能降耗方案 物业管理（property management）， 受物业所有人的委托， 依据物业管理委托合同， 对物业的房屋建筑及其设备， 市政公用设施、 绿化、 卫生、 交通、 治安和环境容貌等管理项目进行维护、 修缮和整治， 并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。住宅物业管理的物业节能关键是调动大家的积极性。
节能降耗目标的制定不能保守， 也不能冒进。
目标太高达不到， 既浪费了人力、 财力， 又挫伤了员工的积极性； 目标太低， 起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用， 没有实施价值。
在物业管理工作中， 要求员工高度重视节能工作， 树立“节能降耗， 从我做起”的观念， 从日常工作中节省能源， 减少浪费，从一点一滴做起。
例如：
办公室温度都设定在 26℃以上， 而且做到人走关灯、 关空调。
工程部是节能工作重点， 除加强日常管理外， 最重要的是从改造高耗能旧设备入手， 选用节能设备， 降低能耗、 节约费用。
要做好这项工作， 需要有好的推广形式， 便于企业运作。在提高认识的基础上， 结合项目的不同情况， 把物业用户分成三种类型：
（1）
如果是在物业早期介入的新用户， 应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备， 给用户提出中肯的建议， 帮助他们提前选择、 一步到位（此阶段开发商或业主都有资金实力， 可以为今后的物业管理打下坚实基础）。
（2）
如果所管物业属于工程设备老化、 需要更新改造的， 可及时列入改造计划、 向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、 材料等， 这样就可以从根本上解决问题， 降低能耗。
（3）
对于住宅物业管理 thldl.org.cn 中正在运行的、 已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度， 在改造设备的资金运作中就有困难， 业主很难一次投入大量改造资金。
我们就区分不同情况， 帮助企业算账， 采取不同方式解决。
例如与供货商协商， 如先支付一部份设备款， 余款从更换设备以后节省的资金中分 2-3 年内偿还。
这些节能设备投入后， 在两三年左右时间内可收回投资， 以后就是纯增加的企业净收益。
这种方式业主就比较容易接受。
住宅物业管理公司需就把“节约能源， 降低能耗”作为重点工作， 下发通知要求：
（一）
每日做好能耗记录。
要求数据准确， 字体工整清楚。
值班电工做好每日用电抄表工作； 暖通专业做好大厦水耗统计和监控， 杜绝跑冒滴漏。
（二）
做好能耗的统计分析。
发现能耗异常及时分析报告。
（三）
坚守岗位认真做好各项巡视工作， 始终坚持“以人为本， 注重节约”这一理念， 从
方方面面入手， 积极开展节能降耗活动。
1、 专业人员重点控制小区用水系统有无跑、 冒、 滴、 漏现象， 有无违反公司规定使用能源的行为。
例如：
私自接水、 接电等。
2、 内保人员重点监控楼层在无客户时， 公共区域照明是否按时关闭， 晚间公共区域空调是否关闭， 卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求， 并将情况及时反馈总值班。
3、 暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态， 杜绝长流水。
例如：
调节水箱水位或调整冲水时间。
4、 全体员工有责任对浪费能源的现象报告、 制止或纠正。
（四）
各专业严格按公司节能降耗具体措施操作， 不得私自开动设备。
有效控制耗电总量， 减少高峰时段用电量。
1、 暖通专业每日参照天气预报温度、 湿度合理开闭冷机及附属设备。
2、 电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见， 监督节电措施的实施。
3、 保洁人员控制使用保洁用电设备的时间， 错开高峰用电时段， 节省每一度电。
4、 清洗卫生间要合理使用水源， 水龙头不可长流水。
5、 各部门要控制使用取暖器、 空调等生活用电器， 并在使用中注意错开用电高峰时段。
（五）
做好设施设备运行能耗统计分析工作， 每月统计各区域用水用电量， 及时处理堵塞漏洞， 防患于未然。
节能降耗工作是社会活动， 涉及各家各户。
对企业、 社会来说， 节能降耗是一项“多赢”事业。
因此， 不仅要激励员工参与， 还要鼓励广大业主积极参与。
员工和业主相互结合， 互补互动， 正确决策， 就可以真正实现以人为本， 使物业节能降耗工作更顺利， 效果更好。
物业管理处一方面要在小区内开展节能宣传教育， 加大可持续发展、 绿色消费、 绿色文明等新理念的灌输力度， 提高业主节能降耗的意识和在日常生活中节能降耗的主动性和积极性； 另一方面， 要维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、 参与权和监督权， 建立相关制度，使业主参与真正落到实处。
对相关作业规则和标准做好做细设施设备的维保工作， 延长使用寿命； 节能固然要依托物业硬件， 然而真正要实现节能目标， 物业公司还是要依靠软件节能管理， 首先应对物业管理公司的能源消耗作一个分析。
物业管理公司消耗的能源主要分为以下几种：
1、 公共用电；
2、 公共用水； 3、 发电机燃油。
这其中以公共用电为最大头。
所以节约能源应着重抓节电。而公共用电包括有公共照明、 电梯、 生活水泵、 中央空调、 消防系统等设施设备的运行用电。我们所能采取的节能措施主要有人员控制和技术改造两个办法：
1、 加强日常管理， 完善规章制度， 防止不必要的浪费； 对工作人员进行节约意识教育，养成随手关灯、 关水的好习惯， 杜绝浪费。
如使用中央空调的场所， 应将风机盘管控制器置于合适的温度， 能够封闭的场所要适当地封闭， 减少冷气不必要的流失。
这种人员控制的方法虽然节能不多， 但能够培养员工的主人翁意识和个人素质， 对于提升企业形象有较大裨益。
2、 对原有设施设备进行节能改造， 这是节约能源的最主要的方法， 同时也是最有效的方法。
如公共照明可使用节能灯， 对长明灯进行改造， 使用感应式非接触型开关（声光控开关）， 在景观灯等安装时间功率调节装置， 夜深时降低照度或停止照明以节约用电； 水泵的节能应选用合适的加压设备， 采用变频技术， 用 PLC 进行控制， 能有效地降低能耗， 同时可以提高供水质量。
六、 住宅物业管理选择价格合理的维修材料供应商， 降低材料费用严格控制维修成本。
为贯彻实施公司节约的措施， 达到降耗增效的目的， 公司在狠抓管理的同时， 要对各部门的节能工作进行培训与考核， 为控制和降低能耗， 管理处应采取积极有效的措施， 使节能工作既能形成了一定的声势， 又能取得了较好的效果。
同时， 各部门设立节能监督员， 负责对员工及小区各个区域进行节能监督检查工作。
此外， 管理处还可通过制订《创建节能实施计划》、《节能管理办法》 等一系列节支具体管理制度， 发动公司全员参与， 以节约为工作准则， 大到主要设备检修， 小到一滴水、 一度电， 处处都算经济账； 设定节能检查日， 开展节能竞赛， 检查并评估员工的节能习惯； 在业主会所举办“全民节能， 共建节约型小区”座谈会， 与业主现场交流日常生活中如何节约； 小区内宣传栏可以长期坚持出倡导节约的黑板报， 并对在节约方面成效显着的员工与业主进行公开表扬与致敬等措施， 发动全员、 群众为构建和谐、 美好的节约型社区而群策群力。
要想切切实实地把节能工作深入细致地做好， 必须正视目前各方面存在的问题， 寻找出一条共赢的节能道路； 就必须从自我做起， 在让业主满意我们服务的同时， 尽量节约能源， 为建设节约型社会而努力。
篇二：物业公司节能降耗有效措施方案
1.0 目的为规范公司各项目能源损耗管理，降低项目月均能耗费用，达到有效控制营运成本，为公司经营管理创造新的价值，特拟定本作业指导书。
0 2.0 适用范围
适用于适用公司下辖各项目。
0 3.0 职责
3.1 运营管理部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管理效果； 3.2 运营管理部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审； 3.3 财务综合部负责能耗费用收支核算，财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管； 3.4 项目依据该管理办法做好能耗管理，因地制宜制定节能降耗方案，提出降耗目标； 3.5 项目客服部/收费员负责代收能耗费用的催缴； 3.6 项目工程部负责能耗管理数据的抄录及整理分析，组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗。
0 4.0 工作规程
4.1 能耗分类 4.1.1 自用能耗：由物业公司代收的业主或使用人专有部分所发生的水、电、气等由业主或使用人自行承担部分的能耗；（如：住宅室内使用的水、电、气，商铺营业等使用的水、电等）
4.1.2 公共能耗：管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等由物业公司承担部分的能耗；（如：共用的电梯、公用的供暖、增压水泵、生活、消防水泵、水系景观、游泳池、绿化及清洁用水、中央空调、泛光照明、室外、楼层及车库照明、物业办公及后期设备、供配电设备等产生的能耗等）
公共能耗分类明细 序号
能耗输出设备系统
能耗产生细项
备注
工程维修作业指导书
文件编号：
xxxx/ / xxxxx- - 025
能耗管理
版本版次：
A A/ /1 1
共 13 页
生效日期：
2018 8 /01 1 /01
1 建筑给排水设备系统 污水泵、二次加压、稳压泵、加压泵、
2 暖通空调设备系统 中央空调、供暖加热、送风系统
3 供配电设备系统 高压供电、低压供电、稳压供电、配电转换
4 应急发电设备系统 发电机组、电源转换、油品
5 照明系统 路灯、梯灯、管井灯、岗亭灯、车库灯、景观灯、
6 电梯设备系统 电梯供电、电梯稳压、电梯备电、电梯照明、电梯空调、电梯通风
7 楼宇智能化设备系统 监控、可视对讲、门禁、红外对射、背景音乐、车辆道闸、网络程控
8 消防设备系统 自动灭火、应急照明、喷淋、烟感、温感、卷帘门、应急广播、警铃、手动报警、正压送风、排烟、消防控制柜
9 园林绿化工程系统 喷泉、游泳池、草坪灯、自动浇水、油品
10 办公后勤设备系统 照明、电脑、打印机、空调、点钞机、饮水机、消毒柜、热水器、电视、燃气等
4.1.3 业务合作能耗：与物业公司有业务合作的发生的水、电等由经营单位或个人承担部分的能耗；（如：户外广告、网络基站、宽带电源、充电桩、售水机、其他经营类设备用电）
4.1.4 市政公用能耗：管理项目物业范围内市政配套设备所发生的水、电、气等由市政配套管理单位承担部分的能耗。（如：市政供暖工程使用的水、电，其他市政配套工程从项目接入使用的水、电等）
4.2 水电过户 4.2.1 项目须查验核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、公区用电、楼层用电、消防用电、绿化及清洁用水、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可过户； 4.2.2 项目须查验涉及水电过户的设备设施完好无损坏，如有损坏情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可过户；
4.2.3 项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,须将公共能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的资料，总经理审批后方可过户； 4.2.4 办理水电过户手续时必须对所有相关计量表数进行抄录，明确各承担主体，并经双方负责人签字确认。其他时候能耗承担主体发生变更时，也必须及时抄录相关计量表数，并经双方负责人签字确认（如：交房后公共能耗由开发单位（施工单位）变为物业公司承担、自用能耗由开发单位（施工单位）变为业主或使用人承担，项目物业管理单位变更后公共能耗由原物业公司变为新物业公司承担，正式供暖后供暖能耗由开发单位（施工单位）变为热力公司承担等）。
4.3 能耗管控 4.3.1 能耗管理 4.3.1.1 前期接入阶段就需要对项目水、电、气等能耗类工程规划、设计情况进行了解， 为便于后期管理结合项目实际情况向开发单位提出意见和建议，参考如下：
能耗管理前期建议
序号
意见、建议
依据
备
注
1 商业配电室内商铺等商业用电与物业共用部位、共用设备和公共设施用电总线分路供电，确保物业共用部位、共用设备和公共设施用电可以安装 1 块总表单独计量 国家发改委“发改价格[2013]973号”文件《国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》规定：“城乡居民住宅小区公用附属设施用电(不包括从事生产、经营活动用电)，执行居民生活用电价格” 如商业用电与小区公区用电混用，供电单位无法对小区内公区用电单独计量，无法执行居民用电
2 物业共用部位、共用设备和公共设施能耗应该分区域、分系统单独计量 便于项目能耗统计分析
3 物业共用部位、共用设备和公共设施能耗计量装置安装位置集中并且合理 便于能耗数据统计汇总
4 物业共用部位、共用设备和公共设施用电全部加锁、安全可控制，用水水龙头全部为钥匙开启、绿化用水接口统一使用插口式装置 便于项目能耗管控
5 自用能耗的计量使用预付费系统 便于能耗费用的收取
6 非业主或使用人自用供水供电管线不得从其专有部分明敷经过 避免出现私接水电情况，后期核查难度较大
7 各计量装置需设置在公共区域 便于对能耗使用的把控
8 建议使用节能新产品、新技术
路灯、庭院灯可使用太阳能或风能，楼道灯使用声光控LED 灯，地库灯使用雷达感应 LED 灯 4.3.1.2 施工阶段在对现场的检查过程中，在对水电管路安装情况进行查看时需要重点注意：①现场是否按照图纸要求进行施工；②现场安装是否便于后期管理；③隐蔽工程是否会对后期管理造成影响（供水管路的隐蔽工程是否有漏水风险，后期是否便于检查、维修）；④针对不利于后期管控的风险点形成书面材料提交开发公司，要求整改。
4.3.1.3 承接查验时，针对给水和供配电工程要单独验收，比照竣工图纸逐项核对，确保现场情况与图纸相符，不仅能确保验收质量，也便于后期检查维修，项目人员（项目经理、工程维修主管、班长等）必须全程参与验收，熟悉各开关阀门控制区域及管线走向，熟悉各计量装置安装位置及计量区域，检查各计量装置是否分区域、分系统独立安装，是否有漏装或错装情况，发现问题与开发单位协商，确定整改方案及时间，形成书面材料。
4.3.1.4 老项目接管验收时，由原单位提供图纸及收费交费信息资料，根据原单位提供的图纸资料等对给水和供配电管线及计量表安装情况进行仔细排查，如果没有相关资料信息则从前端到后端逐级排查，根据排查情况制作系统图，排查过程中重点关注计量装置安装情况、各开关阀门位置及控制区域、外单位（个人）用水电是否与登记情况相符、各管线老化情况（是否有过载或跑水、漏水风险情况或风险等），发现的问题拍照记录，排查完毕后形成报告明确整改方案和责任人，限期整改。
4.3.1.5 正式交接时，应该提前确定能耗承担主体及时间，在约定时间双方共同对所有计量表进行抄录，按照要求完成交接或过户手续，双方负责人签字确认。
4.3.1.6 项目接收后 15 天内，工程维修负责人建立计量台账（《外单位（个人）用电（水）情况登记表》和《能耗统计表》），对所有计量装置信息进行统计汇总，统计信息包括但不限于：①用户名；②用户编号；③表号；④使用起始时间（物业公司开始承担能耗的时间）；⑤底数（起始时间计量装置读数），计量台账报公司运营管理部备案。根据计量台账制定能耗统计汇总方案，自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗每月都能够独立并精确统计。
4.3.1.7 自用能耗管理 4.3.1.7.1 自用能耗用户的管理资料应该齐全、有效并且持续性的；
4.3.1.7.2 新项目接收建立计量台账时必须确保所有自用能耗用户均有登记，包括住宅室内、地下室、商铺等业主或使用人固定且长期的能耗使用； 4.3.1.7.3 每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后对各用户分表和总表数据进行对比，检查损耗情况是否合理（一般在 5%以内），对各用户分表进行对比分析，重点关注用量极高或极低的用户，关注能耗用量较大的用户（如：饭店、洗车行、网吧等），发现异常情况及时上报、检查并处理； 4.3.1.7.4 对于饭店、洗车行等用水大户，每月最少两次对其消防给水设施进行检查。
4.3.1.8 公共能耗管理 4.3.1.8.1 公共能耗的图纸及管理资料应该齐全、有效； 4.3.1.8.2 项目维修人员熟悉公区能耗使用情况，使用量较大、容易造成浪费的能耗点必须每天巡查（如：利用球阀进行补水的自来水补水装置、消防补水装置、中水补水装置，地下车库照明、路灯照明等）； 4.3.1.8.3 每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后对各系统能耗用量进行对比分析，发现用量波动较大时，必须立即检查原因，发现问题及时上报处理； 4.3.1.8.4 配电室、水泵房等区域在显眼位置张贴能耗对比图，可以更直观地观察能耗波动情况，提示相关人员注意节能降耗。
能耗柱状图示例：
4.3.1.9 业务合作能耗管理 1000 1100 1000 1100 1000 1100 1000 1100 1000 1100 1000 1100 1100 1000 1100 1000 1100 1000 1100 1000 1100 1000 1100 1000 94096098010001020104010601080110011201月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 XX项目XX区域用水/电量对比 2016年 2017年
4.3.1.9.1 项目业务合作需要使用水电的应提前查看现场，安装施工方案需经工程维修主管和项目负责人批准； 4.3.1.9.2 施工完成经工程维修主管验收通过后可以正式启用； 4.3.1.9.3 业务合作能耗每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后进行分析对比，发现问题及时上报处理。
4.3.1.10 市政公用能耗管理 4.3.1.10.1 项目接管验收时应提前确定哪些地方属于市政公用类能耗； 4.3.1.10.2 因市政公用类能耗用量一般较大，需明确各阶段承担主体； 4.3.1.10.3 市政管理单位开始运营使用前双方共同抄录计量底数，并签订用水（电）协议，提前约定结算时间（最好一月结算一次）； 4.3.1.10.4 正常使用后每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后分析用量是否正常，发现问题及时上报处理。
4.3.1.11 项目接收后 1 个月内（特别是老项目），对于无法确定用户、无法确定用途、无法计量的能耗使用点上报运营管理部，按要求关闭开关阀门并粘贴封签（必要时可将其拆除）； 4.3.1.12 项目接收后 2 个月内（特别是老项目），增加对自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗等抄表频次（20 天一次，必要时 10 天一次），计算分析对比确保其用量正常，发现异常及时上报、检查并处理。
4.3.1.13 项目每月抄表后，填报月度《能耗报告》，每月 25 日前报运营管理部备案，提报数据必须真实、有效，且经项目负责人审核。
4.3.2 能耗控制 项目根据本地区本项目实际情况结合本管理办法制定具体的能耗管控措施，加强能耗使用的控制，规范管理，提高使用效率，减少能耗用量。加强培训，使每个人都养成节能降耗的良好习惯，形成节约意识和风气。
能耗控制常用措施
序号
降耗管理分类
节能降耗管理措施
备
注
1 景观水系能耗控制
1、假期、周末等重要日期设备开关时间为 9:00-11:00 16:00-18:00（常规日可视情况关闭，开发单位有特殊要求的依开发单位要求执行）；
2、每月抄表结束后检查结合两期能耗数据读数进行防漏检查； 3、销售案场半月清洗 1 次，全委项目每季度清洗 1 次； 4、喷泉喷射高度因设计情况执行，检测标准为喷射水系不超出水池外。
2 照明系统能耗控制 1、公共车库、楼梯、大堂、架空层等区域开关设置常闭、常开红蓝点标识管理（红点常开、蓝点常闭、红蓝相间白天常闭晚上常开）； 2、路灯安装时控器，根据当地季节、气候控制开启，（原则上每日照明时间夏季控制在 7 小时内，冬季控制在 10小时内）； 3、车库出入口或天井照明灯管可更改回路开关，白天采取自然采光替换照明。
3 电梯设备能耗控制 1、电梯内夏季空调温度开启控制 26 度，冬季关闭开启鲜风替代（电梯内有空调的情况）； 2、全委项目双梯单栋入住率未达到 40%实行单梯使用管理（建议）； 3、电梯内风口（空调过滤网）每月清洗一次； 4、全委项目双梯实行夜间凌晨 12:00 后单梯运行（建议）; 5、电梯内筒灯、射灯类照明更换为单个 LED 等照明。
4 绿化设备能耗控制 1、绿化区公共水龙头改装为钥匙开启管理； 2、绿化接口管理统一使用插口式装置设备； 3、绿化浇灌时间规定为日出之前和日落之后（建议，必须控制在早上和傍晚）； 4、按照浇灌标准草坪湿度地下土壤 10 厘米，树木湿度地下土壤 20 厘米。
5 岗亭能耗管理控制 1、室外温度超过 30 度岗亭空调设置管理标准 26度，室外气温低于 10 度岗亭空调设置管理标准23 度，其他时间禁止开启； 2、对讲机、电筒等充电完成关闭充电插板； 3、 岗 亭 内 照 明 灯 开 关 使 用 标 准 与 路 灯 管 理 标 准一致； 4、岗亭空调过滤网每月清洗一次。
6 业 务 合作 能 耗控制
1、多种经营单独安装计量表按月进行核算； 2、 电 信 基 站 、 宽 带 合 作 单 位 等...
篇三：物业公司节能降耗有效措施方案
业设备管理中怎么达到节能降耗的目的随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高设备的作用也越来越突出。事实上物业设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节。
一、物业设备管理的重要性
现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高设备的作用也越来越突出。事实上物业设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节归纳其功效与意义主要有以下几个方面。
一物业设备管理关系到声誉和生存
作为企业管理的重要组成部分 物业设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态人们能安心方便地生活和工作企业被认可社会地位逐渐提高竞争力得以加强企业发展前景广阔。反之如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态直接影响整个物业的功能发挥降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认丢掉市场丧失生存的根本条件。
二物业设备管理关系到服务的成本和企业资金的合理利用
物业设备管理对服务成本的影响除了表现在数量和质量上外还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。
加强维护保养能有效地延长设备的使用寿命和检修周期节省维修费用和减少停工损失。
树立经济运行的意识注意节约运行中的能耗费用、操作费用通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷以减少相关费用开支使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。
随着现代化设备的不断发展和普遍使用 设备所占资金在固定资产中的比例越来越高显然要提高企业的经济效益就要设法提高资金的合理利用程度而设备管理的科学化无疑是关键。具体说就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
三物业设备管理关系到技术安全和环境保护
若设备的可靠性低物业设备管理不善在运行中发生意外不仅破坏了企业的生产经营秩序 同时也使国家和企业遭受重大的经济损失也给家庭带来不幸。
若设备陈旧落后排放有害物质或噪声超标就会污染环境、危害人类和生物的生存成为社会公害。
因此保证安全生产消除环境污染有效地预防设备和人身事故及社会公害是现代设备管理的重要课题。
物业管理企业的迅猛发展物业建设中的科技含量在迅速上升网络化、 智能化物业设备管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致
胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力就必须依靠技术进步而先进的物业设备管理是企业技术进步的根本保证。
二、物业设备管理要达到的基本目标
良好的物业设备管理要做到
一建立先进的物业设备管理体制
1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设备集中程度、 管理人员的业务水平、 检修人员的技术力量和组织形式结合企业的特性、功能及工作特点运行班次、有无假日等各种因素、实事求是地设置物业设备管理体制。管理体制力求理顺关系提高工作效率体现先进性。
2、物业设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例必须熟悉设备的技术理论知识必须具有一定的业务能力。
3、加强物业设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平对管理人员实行岗位责任培训对操作人员实行使用维护培训对检修人员实行技能培训并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。
二建立完善的物业设备管理规章制度
规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种
1、设备管理岗位责任制度。
2、设备基础资料管理制度。
3、设备运行和维护保养制度。
4、设备检修制度。
5、固定资产管理制度。
6、培训教育制度。
7、特殊设备管理及应急制度。
8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。
三做好物业设备管理的基础资料工作
基础资料工作是物业设备管理工作的根本依据 基础资料必须正确齐全。利用现代手段运用计算机进行管理使基础资料电子化、网络化活化其作用。
设备的基础资料包括
1、设备的原始档案 ①基本技术参数和设备价格②质量合格证书③使用安装说明书④验收资料⑤安装调试及验收记录⑥出厂、安装、使用的日期。
2、设备卡片及设备台帐。
设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备卡片汇集进行统一登记形成一本企业的设备台帐从而反映全部设备的基本情况给设备管理工作提供方便。
3、设备技术登记簿
设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废均应有比较详细的记载。
每台设备建立一本设备技术登记簿它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有
①设备概况即设备台帐上的资料②设计参数和条件、技术标准及简图③设备运行状况④备品配件⑤设备维护保养和检修情况⑥设备大中修记录包括时间、费用、人员⑦润滑卡⑧设备事故记录⑨更新改造及移装记录⑩报废记录。
设备技术登录应及时准确齐全应反映该台设备的真实情况用于指导实际工作。
4、设备系统资料。
物业设备都是组成系统才发挥作用的。
例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成 任何一种设备或传导设施发生故障系统都不能正常制冷。
因此除了设备单机资料的管理之外对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括
①竣工图在施工时原则上应该按施工图施工但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动 把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来 尤其是管道及阀门安装的规格、 位置、 标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来 容易造成管理上的困难。
施工结束把施工中变动的地方全部用图重新表示出来这样的图纸符合实际情况这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。
②系统图竣工图是整个物业或整个层面的布置图在竣工图上各类管线密密麻麻纵横交错非常复杂不熟悉的人员一时也很难
查阅清楚系统图就是把各系统分割成若干子系统也称分系统子系统中可以用文字对系统的结构原理、 运作过程及一些重要部件的具体位置等作比较详细的说明表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。
四物业设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备提高设备的利用率及完好率这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短固然同设备的先天条件有关但在很大程度上是取决于它的后天条件即设备管理的好坏。如果一台设备能正确使用精心维护保养定期检查修理就能保持设备的完好延长设备的使用寿命相反如果使用不当就会降低设备的有效利用率缩短设备的使用寿命严重时还会引起设备事故造成设备的损坏或报废。
1、设备的有效利用率
根据统计设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操作使用不当没有正确的维护保养设备必然容易陈旧老化设备的故障及检修也逐步趋向频繁花费在排除故障及计划外检修抢修的时间也越来越多设备有效工作时间越来越少设备停机或无效工作时间来越多势必会大大降低设备的有效利用率。但是不能任意削减必要的维护保养时间来提高有效利用率 也不能任意加大设备的运载能力使设备长时期超负荷运行这样“拼设备”势必加剧设备的损坏直至报废。
2、设备的完好率
设备的完好与否是通过检查来评定的。
行业的不同、 企业的不同评定的标准也不同。一般的完好标准为
①零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求
②设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求
③设备技术资料及运转记录齐全
④设备整洁无跑冒滴漏现象
⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。
评定为不完好的设备应针对问题进行整改经过维护、维修消除不完好因素升级为完好设备。
如果经过维修仍无法达到完好的设备应该加以改造或者报废处理不能使其长期处于不完好状态。
五物业设备管理加强培训教育工作做到专业管理同全员管理相结合
越是优秀的物业管理企业越应注意对员工的培训、教育。
专职物业设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。
但是单纯依靠少数专职物业设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此对操作使用设备的人员要加以培训教育要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、 技术性能、 使用要点、维护方法、 故障的排除及报告等基本知识教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设
备、维修人员会操作设备并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗全面提升从业人员的整体素质。
三、实现物业设备管理目标的影响因素
一现代化设备给物业设备管理带来的新问题
现代化设备在各类物业管理企业的大量使用 使物业管理企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况 给物业设备管理工作带来了一系列的新问题。
1、现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益但同时也导致了一系列严重的后果故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等。
2、设备的投资和使用维护费用大量增加迫切要求注重设备与设备管理的经济效果。
3、现代化设备技术综合性强全过程环节多且相互影响、相互制约。因此必须进行系统管理确保服务体系的优化运转。
4、使用现代化设备岗位分工较细经常是单工序操作设备结构复杂 人的感官能力难以适应。
因此 要求加强人机关系的研究以保证人与设备的协调。
二传统物业设备管理方式的局限性
面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新问题传统的维修型物业设备管理方式越来越暴露出它的局限性。
1、传统设备的大量工作集中在维修阶段而较少注意设备全过程的管理。设备维修的目的是为保障服务的单一设备修复本质是静
态管理在科技迅速发展的情况下只能是“复制古董”。因此不能适应对现代化设备进行系统管理的要求。
2、传统设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用分家前半生管理与后半生管理脱节。因此不利于有效解决使用现代化设备所带来的新问题。
3、传统设备管理在技术、经济、组织三者关系方面侧重技术管理忽视经济管理同时对组织管理工作不够重视。
4、传统设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营为中心的情况下 不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。
5、传统设备管理只注重设备管理机构和专业人员的参加没有把同设备有关的部门、人员组织协调起来缺乏广泛的群众基础。
由于传统设备管理存在局限性 它己不能适应和满足在科学技术和商品经济迅速发展形势下管理好现代化设备的客观要求。
四、物业设备管理的内容
一物业设备管理的范围
设备在其整个寿命周期中都处于运动状态 分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设备的物质运动是指设备在使用过程中由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化因而需要修复、改造和更换甚至报废处理。设备的价值运动是指设备在制造产品过程中的资金转化 即将设备原有价值和维持费用通过提取折旧和记入服务费用逐步转移到服务的成本中去从而导致设备净值不断下降的过程。两种形态形成设备的两种管理技术管理和经
济管理。它们分别受技术规律和经济规律的支配。因此设备综合管理的范围不仅包括技术管理而且包括经济管理。
设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生两个阶段。研究、设计、试制至制造称为设备的前半生选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废称为设备的后半生。因此设备综合管理的范围不仅包括前半生管理而且包括后半生管理。但是在目前条件下设备的前后半生管理多数分属制造厂家和用户两个单位因...
篇四：物业公司节能降耗有效措施方案
０７ ．９期总第 ３２１期６ ９要性物业管理我国开展节能降耗的一个重要方面是建设节约型社区，而建设节约型社区的重要一环就是发挥物业管理企业在节能降耗方面的作用。然而，由于物业管理企业对节能降耗存在一些认识误区，对如何实施节能降耗还不够明确， 影响了节能降耗工作的开展，其结果是在城市建筑物内外还有大量可以节约的资源没有得到很好的开发和利用。
因此，很有必要对物业管理企业的节能降耗进行研究。一、 物业管理企业在节能降耗中存在的主要问题１．认识方面存在误区有些物业管理企业认为建筑物是否节能取决于建筑物规划、 设计和施工的情况，物业管理公司在这些方面无能为力；还有的认为只要建筑项目采用了节能技术， 在设计和建设中使用了节能墙体、 保温屋面和低耗门窗等就能实现节能要求；在物业的营运管理环节，物业管理企业虽然负责管理和服务， 但对物业的节能降耗来说作用不大。
以上认识误区导致物管企业往往不在节能降耗方面下大功夫。２．管理模式存在缺陷目 前在一些物业项目 中， 设备运行发生的各项水、电、柴油和煤气等费用，一般由业主按实际发生费用结算，物业管理公司只是代缴代付。
在这种运行模式下，物业节能与否和物业管理公司没有利益关系和责任关系，从而影响了物业管理公司在节能降耗方面的积极性。３．物业管理公司在节能降耗方面投入不够物业管理公司实施节能降耗需要有各种生产要素条件，特别是资金和人才。
由于物业管理行业属于微利行业，有些物业公司不愿把大量资金用于物业项目的节能研究和改造。
另外，物业管理公司的操作人员一般没有经过设备运行管理及节能降耗方面的系统学习， 只掌握了系统中单个设备的运行方式， 而对整个系统的工作原理不甚了解，遇有情况变化时很难做出及时科学的处理； 再加上操作人员流动性大，很难做到深入培养。
如此造成恶性循环，使物业公司难以在节能降耗中发挥作用。二、 物业管理企业在建筑节能降耗中的重要性我国建设部、 科技部已于 ２００５年 １０月 印发了《绿色建筑技术导则》，其确定的绿色建筑指标体系由节地与室外环境、 节能与能源利用、 节水与水资源利用、 节材与材料资源、 室内环境质量和运营管理六类指标组成。
这六类指标涵盖了绿色建筑的基本要素，包含了建筑物全寿命周期内规划设计、 施工、 运营管理及回收各阶段评定指标的子系统（ 见表 １）。从表 １中可以看出六类指标包含了 ２１个分项指标， 其中的 １７个分项指标涉及建筑物的运营管理阶段。
相对于建筑物的规划、设计、施工各阶段而言，运营管理阶段经历的时间最为漫长。
物业管理服务活动属于建筑的运营管理阶段范畴，意味着绿色建筑指标体系 ２１个分项指标中的 １７个分项指标涉及物业管理服务活动。
另外，就一般住宅来说，运营和维护成本要占到其生命周期成本的 ６０％－ ８０％， 在其漫长生命周期中，对于物业项目 本身的运营管理， 节能降耗服务应该成为一项重要内容。
因此，物业管理企业在推进建筑节能降耗的进程中处于重要的地位。
另外，物业管理企业实施节能降耗管理服务不仅仅有益于社会，还有利于本企业节约成本、提高经济效益、增强竞争力和提升品牌形象。三、 物业管理企业实施节能降耗管理和服务的具体措施王健朴 广东建设职业技术学院物业管理企业在节能降耗中的重
２００７ ．９期总第 ３２１期７ ０项目分项指标重点应用阶段（一）
节地与室外环境１．建筑场地规划、施工２．节地规划、设计３．降低环境负荷全寿命周期４ ．绿化全寿命周期５．交通设施规划、设计、运营管理（二）
节能与能源利用６．降低建材能耗全寿命周期７ ．提高用能效率设计、施工、运营管理８．使用可再生能源规划、设计、运营管理（三）
节水与水资源利用９ ．节水规划规划１０．提高用水效率设计、运营管理１１．雨污水综合利用规划、设计、运营管理（四）
节材与材料资源１２．节材设计、施工、运营管理１３．使用绿色建材设计、施工、运营管理（五）
室内环境质量１４ ．光环境规划、设计１５． 热环境设计、运营管理１６．声环境设计、运营管理１７ ．室内空气品质设计、运营管理（六）
运营管理１８．智能化系统规划、设计、运营管理１９ ．资源管理运营管理２０．改造利用设计、运营管理２１．环境管理体系运营管理１．积极参与工程的前期规划设计物业管理人员熟悉物业使用过程中的耗能情况，并能充分考虑人们对物业产品和工作居住环境节能方面的需求变化。
因此，物业管理公司在物业前期规划和设计阶段介入并发挥积极的作用，可以提供兼顾实际利益和节能降耗的最优配置建议方案（ 比如墙体保温节能材料， 水的循环使用， 在设备选型上选择节能设备等），弥补规划设计人员实践经验的不足，有利于物业节能设计方案的完善，为以后物业营运管理阶段的节能降耗打好硬件基础。２．制订并实施节能降耗计划和工作方案进行物业节能降耗管理和服务，首先应对物业的能源消耗情况进行调查和分析，在此基础上制定出切实可行的节能降耗计划和工作方案，完善有关规章制度和管理办法，加强日常管理和服务。３．实施节能降耗目标责任制，调动员工节能降耗的积极性在公司内部应将节能降耗工作与员工的收入直接挂钩，以提高员工节能降耗的积极性和灵活性。
还可设定节能检查日 ， 开展节能竞赛， 检查并评估员工的节能习惯。４ ．加大资金投入和加强技术力量物业管理企业的任何经营管理活动都有成本，进行节能降耗也不例外。
企业只有提供足够的资金，才表 １：
绿色建筑分项指标与重点应用阶段汇总表物业管理
２００７ ．９期总第 ３２１期７ １能保证节能降耗管理服务工作的顺利开展。
另外，在节能降耗的许多重要方面都涉及到物业设施方面的技术，需要专门技术人才完成。
因此，企业必须加强技术力量。５．推广节能技术和产品对许多企业来说， 对原有设施设备进行节能改造， 推广节能技术和产品，可能是节能降耗的最有效方法。（１ ）
照明用电。
可使用节能灯， 对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关（ 声光控开关）， 给景观灯安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电。（２ ）
水泵和供水器具。
水泵应选用合适的加压设备，采用变频技术，有效降低能耗。
大力推广使用节水型器具，根据用水场合的不同，选用延时自动关闭式、感应式、手压式、脚踏式、停水自动关式水龙头以及陶瓷片防漏水龙头等节水龙头。
景观用水可安装循环水净化设施。
有游泳池的小区，可安装水循环过滤系统，提高泳池水的利用率。（３ ）
电梯。
可使用电源逆变回馈装置，将原消耗在制动电阻上的电能有效地收集起来回馈到电源，除了可以降低电梯的电能消耗外， 还可以降低机房温度，改善机房环境， 减少空调的启动时间， 降低空调的电能消耗。（４ ）建筑供暖，供冷系统。
因地制宜，推广太阳能、地热能、水能、风能等再生能源和清洁能源的应用。
同时采用新型冷热电联产系统，实现多能源互补， 梯级利用。６．倡导建设节约型社区，推广节能文化物业节能降耗对企业、业主、社会来说是一个 “多赢” 项目。
因此，物业管理企业不仅自己做，还要带动业主们一起做，推动 “节约型小区”的建设。
例如，北京银达物业管理公司开展 “贡献节能 １００天活动”，目标是号召在 １００天里，每位办公室职员、每位住户 “节约１０度电，节约一吨水”。
活动中，管理处在社区显著位置开辟专栏， 公布每天本写字楼、 公寓、 住宅区、 别墅区的能源消耗情况，并为业主对空调的保养、 节电节水器具的改造提供帮助。
同时还组织社区内的小朋友组成 “绿色小队”，向居民宣传节能环保知识。７ ．运用节能合同管理模式节能合同管理模式，是从国外的 “合同能源管理”衍生而来的。“合同能源管理”是一种在欧美流行的全新节能新机制，服务公司与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供包括软硬件在内的能源效率审计、 节能项目设计、 原材料和设备采购、施工、 培训、 运行维护、 节能监测等 “一条龙”综合性服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和发展。
在节能合同管理模式下，运用市场激励机制，明确约定业主和物业管理公司的节能权利和义务，界定物业管理公司的节能责任， 把降低能源的指标与公司的经济利益挂钩， 从而使节能工作落到实处。
目前我国在这方面已有成功的实践。
上海儿童医学中心委托的物业管理公司是上海虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司。
该物业公司主动与业主方签订了一份关于节能的合同。
合同约定，以儿童医学中心 ２０００年的能源消耗为基数， 物业管理公司每年要为业主节约能源 １０％。
如果达不到指标，业主有权扣减物业管理费； 如果达到或优于指标， 超出部分物业管理公司与业主五五分成。
依托 “冰蓄冷空调”这一硬件， 加上有效的节能目 标管理， 物业管理公司一年为业主节省能源方面的支出 １８８万元。８． “以服务流替代物质流” 推进节能降耗向高端化发展“以服务流替代物质流”是循环经济高端化发展的路径选择。
把这一理论运用到物业管理行业，就是通过物业管理公司向业主提供周到、 细致的服务，降低业主对物质的依赖程度，减少对物质的购买， 从而推进节能降耗向高端化发展。李求军 ／实习编辑物业管理
篇五：物业公司节能降耗有效措施方案
节能降耗技术和管理一、 采用管理手段节能降耗通过管理手段， 在不投资或少投资的情况下杜绝能源浪费， 减少各种非正常能源消耗， 是一种最经济的节能方式。能源消耗可以用下式表达：Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+WsbWn----设备系统的综合能耗量；Wb----设备的标准能耗；Wc----操作人员非正常浪费的能源；Ws----因维护保养不善设备损坏造成的能耗；Wf----运输、 保管及其他非正常能耗；Wsb----设备状况不良， 运行中浪费的能源。
以上除Wb外， 其余均属浪费掉的能源， 因此节能的主要任务就在于用各种管理手段， 减少这些能源的浪费。
要建立一个系统的管理体系， 使物业运行中各管理环节和所有操作和管理人员密切配合。
具体措施包括：（1）
落实组织管理体系。
要建立有物业管理企业领导和业主参加的， 覆盖各个管理环节和所有用能设施设备的节能体系。
业主和有关物业管理企业领导在财力上、 计划上、 人力上等的多方面支持是节能工作顺利开展的根本保证。
（2）
加强节能宣传和培训， 树立节能意识。加强对各级管理人员、 技术人员和操作工的培训。
要系统地对上述人员进行能源科学管理知识、 热工基础理论和节能技术改造途径等方面教育， 使其增强责任感和紧迫感。
(3)建立能源消耗的计划和考核制度。
要做到能源有计划的使用与消耗， 根据物业设备设施的运行要求与性质， 准确测算各年、 季、 月的能源需要量， 确定能源考核标准。(4)在运行管理上， 尽量安排设备能够连续、 满载开动使用。
这样可以减少设备的能量相对损失， 减少固定能耗部分。
5)调整设备运行时间， 实行节能运行程序，特别注意控制空调、 室外照明和霓虹灯等的开关时间。(6)合理设定运行参数(如空调温控点)， 既保证正常使用功能， 又节省能源。
技术改造节能也称为投资性节能， 通过对设备或工艺进行局部或全部改造， 必要时包括对耗能较大设备的更换， 提高设备技术水平或工艺水平， 降低能源消耗。
在设备和技术状况一定的情况下， 采取管理手段节能是有一定限度的。
由能源消耗表达式可见， 当一切浪费的能源都得到了控制， 剩下的就是设备或产品的合理消耗， 这时以管理手段节能就达到了极限，要进一步提高节能水平， 还可以靠改造和更换设备及技术 。二、 采用技术改造节能
由于技术和工艺的改进， 一方面可以使标准耗能状况大幅度下降， 即改变了Wb； 另一方面，在新设备、 新工艺的条件下， 又会产生新的非正常消耗。
例如， 由于工人的技术熟练程度不足、设备未达到最佳状态及未合理使用等原因， 又会造成新的浪费， 就需要通过管理手段来逐步提高、解决问题。
由于管理水平的提高， 管理节能效益也会不断提高， 又会进一步提出需要解决的技术问题。
通过科技进步， 解决了 生产中的技术问题或提高了技术水平， 又会促进管理水平的提高。
房屋及设施设备的节能管理， 必须将管理手段和技术改造两者有机结合， 方能达到最佳效果。
除了上述所列的方法外还有许多具体方法， 设施设备管理人员可在不影响物业正常合理使用的前提下， 根据实际情况采用相应的措施， 实事求是， 因地制宜。
篇六：物业公司节能降耗有效措施方案
1.0 精选方案整理写字楼节能降耗控制方案
2020- -6 6 月
写字楼节能降耗控制方案
广发银行大厦节能降耗控制方案(2015 年) 在全球化倡导节能减排的背景环境下，努力探索写字楼的节能降耗问题，对于充分发挥其综合服务功能，提高服务管理质量，降低人力、水电及维修材料消耗，减少整体运行成本，有着较为积极进步的意义。广发银行大厦是一座能够为业主提供水、电、中央空调、电梯、通风、通讯、网络以及消防监控等综合性保障功能的 5A 甲级写字楼，由于其运行过程涵盖了人力资源管理、物业管理服务、工程技术等管理系统，必然涉及项目复杂的人、材、物消耗。因此，特制定广发银行大厦节能降耗控制方案，得以实现广发银行大厦节能降耗目标。
一、广发银行大厦能耗及 工程部 成本组成 。
（一）、电能耗：大类分为动力用电和照明用电，细分为以下六个方面。
1、中央空调主系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等）； 2、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）； 3、公区照明设备系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明、机房空调、通信设备、物业用房自用电等）； 4、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）； 5、安防消防弱电智能化设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）； 6、通风系统（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）； （二）、水能耗：主要分为三部分，有生活用水、消防空调用水、绿化保洁用水（其中生活用水分为公卫用水、业主经营用水、业主套内用水及物业自用水）。
（三）、天然气能耗：主要为大厦制暖季中央空调系统锅炉用气。
（四）、物资采购成本：主要为维修工具、材料、配件及日常办公用品类。
（五）、工程维保、改造及新建项目成本：主要为需要外包的维保项目、工程改造或新建项目（如电梯维保、中央空调主机维保、生活水箱的清洗消毒及水质检测、幕墙玻璃破损更换的外包工程、大厦化粪池的疏通清理工程、大厦漏水部位的维修工程及物业用房建设工程等）。
（六）、部门人力成本：主要为员工薪酬和福利待遇。
二、 广发银行大厦 水、电、 气能耗分析及节能建议 。
（一）电能耗 ：从大厦 2014 年 6 月至 2015 年 5 月共计 12 个月的电能耗统计数据可以看出，本项目电能耗费用为元，占比达水电气总能耗的 75%，因此是大厦能耗控制的重点，主要细分为六个方面；中央
写字楼节能降耗控制方案
空调主系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等）、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）、公区照明设备系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明、机房空调、通信设备、物业用房自用电等）、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）、安防消防弱电智能化设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、通风系统（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）。
1、中央空调系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等，本大厦中央空调主机为单制式水冷机组，3 台主机，主要用于夏季供冷）：从中央空调全年电能耗数据（50 万元）来看占比达到用电总费用的28%左右，是用电能耗大户占电能耗，当然此数据是在大厦未满入住率的情况且只开 1 台离心机的情况下，今后此数据占比还会上升，工程部今年的用电控制目标若是入住率变化不大时，维持此数据并尽力降低 6个百分点左右，即节能 3 万元左右。前提是满足客户的需求和办公舒适环境，不能以降低服务品质来做节能降耗，对物业而言客户的需求永远是第一位的。今年，部门计划通过以下五个方面对本大厦中央空调系统电能耗进行节能控制。
（ 工程部 负责）
⑴、通过调整中央空调主机系统的冷冻水出水温度来实现节能。
一般来讲，冷冻水的温度每升高 1℃能耗下降 3%。长期以来，人们将制冷工况 7-12℃(冷凝温度由环境决定)作为中央空调系统的标准工况，有超过 80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的“遵守”了这一标准工况，这就无端耗费了大量的能源。目前中央空调调节室内温度的传统的方式是按标准工况进行的，冷冻水温度 7℃保持不变，当不需要太多冷量时，电磁阀门自动关闭，既室内的温是通过流量的调节来控制的，我们称之为“量的调节” 。传统的中央空调系统“量的调节”是一种极其不经济的调节方式，其做法损耗了更多的电力，应倡导对中央空调进行“质的调节”。而通过控制中央空调冷冻水的出水温度来调节室内的温度，此种调节方式称之为“质的调节”，其“质的调节”好处是降低了单位冷量的能耗，特别是在过渡月份期间，如 5 月份和 10 月份，因末端设备相对有较大的换热余量，通过提高冷冻水的出水温度，完全可以在不牺牲舒适度的前提下，达到节能的目的。
其实在实际运行中，中央空调系统实现经济工况运行，不仅仅是每升高（或降低）1℃，减少能耗约3%左右，还使得制冷机的制冷量有所增加；还会减少制冷机及配套水泵开启的台数，使节能效果更为显着。如 3 台制冷机以 7℃出水温度按 80%负荷运行，同 2 台制冷机以 10℃出水温度按 100%负荷运行，后者所提供的冷量仅减少了 9%(而不是 17%)，但减少的能耗约为 25%。
一般水的常温在标准大气压及环境温度为 25℃时，其温度是 25℃，而空调制冷剂的换热性能是水的10 倍，空气的 20 倍，写字楼办公环境温度在 24---26℃是最舒适的，当冷冻水出水温度为 10℃时，空调
写字楼节能降耗控制方案
系统管路、盘管风机设计施工符合规范的前提下，其末端风机盘管出风口温度完全可以达到 24℃以下，满足客户办公环境温度要求。7℃一般是主机的最低温度制冷能力（有的机型可达 5℃或更低的温度），相应的用电能耗及设备磨损会增大，浪费电能也不利于延长设备的使用寿命。制冷主机冷冻水出水温度设置建议按下表执行，如当月气温变化较大，可根据情况适时调整冷冻水出水温度。
中央空调制冷主机冷冻水出水温度设 定标准（附表 1 1 ）
月份 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 11 冷冻水出水设置温度（℃）
三月下旬开始换季维保 不开机 10 9 7 7 9 10 10月中旬至11月中旬换季维保 不开机
⑵、通过严格控制设备的启停时间实现节能。
一般写字楼的空调开启时间从早上 7、8 点钟到下午 5、6 点钟，这个时间可根据项目的特点和实际运行经验进行微调。比如，写字楼早上八点半或九点上班，那么员工一般在八点到九点之间将是主要人流时间，如果空调从开启到楼内温度合适的时间需要 40 分钟至 1 个小时，那么我们在 7 点半钟开启比较合适，在负荷低的时候尽快把水温降下来，客户正常办公时即可带来舒适的感受。另外，在每年换季维保的月份不开机，在气温变化过渡性月份可以间歇性开机，如 5 月和 10 月。我们可以根据天气的变化适时调节进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统，或缩短空调的开启时间。根据合同约定，周六开半天机，周日及大厦放假期间不开机也是节能的一个方面，同时可以降低人力成本。需要加时空调的客户根据公司规定执行即可。制冷主机启停时间建议按下表执行，如当天气温变化与前一天较大时，可根据情况适时调整启动时间。
中央空调制冷主机 启停时间设定标准（附表 2 2 ）
月份 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 11 主机启动时间 三月下旬开始换季 维保 启 8∶00 7∶30 7∶30 7∶30 7∶30 8∶00 10 月中旬至 11 月中旬换季维保不开机 主机停机时间 停 9∶30 10∶00 10∶00 10∶30 9∶30 9∶30 主机启动时间 启 13∶00 12∶30 12∶30 12∶30 13∶00 13∶00 主机停机时间 停 15∶00 15∶30 15∶30 15∶30 15∶00 15∶00
写字楼节能降耗控制方案
说
明 不开机
早上气温不高，冷冻泵保持 气温上升，下午气温高冷冻泵 保持 气温很高，下午气温高冷冻泵 保持 气温很高，下午气温高冷冻泵 保持 气温下降，下午气温较高冷冻泵保持 开半月 早上气温不高，冷冻泵保持 ⑶、根据环境气温变化灵活掌握开停机，并利用好中央空调主机的自动控制系统 （BA 系统）实现流量和温度的调节科学运行是节能的重要举措。
根据环境气温变化灵活掌握开停机需要结合实际经验和大厦实际情况进行，空调班组领班应积极指导本专业员工正确合理的操作设备，学会分析运行数据，掌握系统运行状态，控制设备运行数量，根据气温变化调整设备运行参数，及时调整设备启动和停机时间。另一点是充分利用现有配套的中央空调主机的自动控制系统运行设备，从而达到节能的目的。
⑷、巡视、检查、保养及维修对节能的积极推进作用。
一个运行良好的中央空调系统是节能管理的重要组成部分，而对系统的巡视、检查、保养及维修则是空调系统运行良好的最有力的保障。所以我们建议空调主机需要由专业技术人员和公司对其进行维护保养，部门需严格按照设备厂家提供的运行要求进行管理。
建议对各种设备及其附属器件做预防性检查，为早期发现故障、查找原因并进行检修作准备，严格落实中央空调系统设施设备年度维保计划。包括：运行人员一班一次检查、本班组专业人员每月一次设备全面巡检及每年检修。机组修理分为：大修、中修、小修。周期如下所示：小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。每一大修周期基本包括六个小修和二个中修。维修时间参照：5～7 年大修、2 年中修、12 个月小修、每月定期检查。以上的几种节能方式不是独立存在，可以根据写字楼实际情况，将之组合起来使用，并在实际操作中严格执行，这样才能为节能降耗起到积极推进作用。
⑸、空调新风机及公共区域末端风机盘管启停的节能建议。
大厦配套的楼层空调新风机及公共区域末端风机盘管启停合理设置有利于大厦的节能降耗工作。空调新风机建议主要在换季维保及制冷季节分时段间歇性运行，主要是 4 月至 10 月上旬（7 个月），周六周日及重大节假日不开启，既能满足大厦楼层新风的需要同时做到有效控制用电能耗。公共区域末端风机盘管的启停需严格控制电能的使用，中央空调换季维保季节 4 月及 10 至 11 月中旬不开启，周六周日及重大节假日不开启，避免浪费。启停设置标准见下表：
楼层空调新风机及公区风机盘管启停时间 设 定标准（附表 3 3 ）
写字楼节能降耗控制方案
月份
分类 1 1- -3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 11 12 楼层新风机 启停时间 不开 （周一至五开机，周六、日不开，重大节假日不开）一次 7∶30---8∶00 ；二次 12∶00---12∶30；三次 16∶00---16∶30 不开 不开 不开 公区风机盘管
启停时间 含卫生间电梯厅 8∶30 17∶00 不开 （周一至五开机，周六、日不开，重大节假日不开）8∶30---17∶00 不开 不开 8∶30 17∶00 风机盘管控制面）
板温度设定（℃）
26 制热 不开
22 制冷 22 制冷 22 制冷
22 制冷
22 制冷
不开
26 制热 26 制热
2、电梯系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电，本大厦共有电梯 24 台，其中 2 台为银行专用，其能耗已计入广发银行）：从大厦 2014 年 6 月至 2015 年 5 月共计 12 个月的电能耗统计数据可以看出，电梯系统能耗最高在 4 万多元左右，最少的月份在 2 万多元，平均值在万左右，电梯全年用电为 465360 度，电费为 444318 元，占全年总电费比为%。该数据是东边裙楼 5 台电梯基本没有运行且大厦入住没满的情况下，电梯能耗今后会进一步上升，预计每月将达到 5 万元左右。本大厦低、中、高区电梯本身配置有电能反馈功能，有一定节能作用，电梯的用电节能空间很小。主要可采取以下几个方面进行电梯的节能降耗。（ 工程部 负责）
⑴、调整电梯的运行管理方式，使其更科学合理。
目前写字楼的电梯有下列几种运行方式：一是群控管理，就是将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型，当电梯有外招时，可根据每一台电梯的现状进行分析处理，然后指令最合适的那一台电梯（一般是就近原则，且未满载）响应，本大厦的低、中、高区电梯均选用此种方式，该方式本身是一种节能的运行方式。充分利用电梯配套的智能化功能，如上下班高峰运行模式，利于提高运行效率，避免客户等待和缓解载客高峰。本大厦的低、中、高区客梯均有此功能，现已启用，具体时间段可根据大厦客流实际情况调整。如上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入“上行客流方式”，各区电梯都全力输送上行乘客，全部乘客达到目的楼层后，立即反向运行。下班时，则可转入“下行客流方式”。本大厦已启用电梯高峰运行模式，主要为低、中、高区电梯配备此功能。
二是分散控制，就是电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响应自己的外招（即独立运行）。目前消
写字楼节能降耗控制方案
防电梯就采用此种模式。此种模式又有如下几种运行模式：电梯无召唤时停靠在所在楼层；电梯无召唤时停靠在中间楼层；电梯无召唤时停靠在一层。此三种模式的能耗差别不大，后两种在实际运行中比第一种略微节能。
⑵、电梯的维修维护与日常管理是节能的重要组成部分。
目前大厦电梯正处于维保期内，由蒂森克虏伯电梯公司负责电梯的维修维护，物业公司负责日常巡视和监督检查电梯公司的维保工作。做好电梯日常维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀处理，轨道保证不缺少润滑油等措施有利于电梯的良好运行，降低故障率，避免电梯部件磨损过大而造成能耗增加，降低配件的更换率，延长设备使用寿命从而起到节能降耗的目的。在较长节假日可关闭部分电梯或长期不使用的电梯可切断电源也是节能的一种措施，如春节、裙楼电梯，从管理上控制有效控制可以起到少量的节能作用。
⑶、电梯相关照明等的节能控制。
对于井道照明，因为用时...
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